Por Kamila Oliveira Parente, advogada da Área de Responsabilidade Civil em Araúz & Advogados
A alienação fiduciária, criada pela Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), cuja aplicação não se limita aos contratos de financiamento de imóveis, podendo ser estabelecida em toda e qualquer relação contratual, é relativamente recente na Legislação Brasileira.
Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) obtém financiamento e transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um imóvel, que permanece como garantia para o pagamento da dívida (condição resolutiva).
A posse direta do devedor (fiduciante), portanto, está condicionada ao regular cumprimento do contrato, ensejando a consolidação da propriedade em mãos do credor (fiduciário) caso as parcelas ajustadas não sejam pagas.
Assim, nos contratos de mútuo imobiliário regidos pela Lei n.º 9.514/97, com pacto adjeto de garantia de alienação fiduciária, quando vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, admite-se a purgação da mora pelo devedor fiduciante, no prazo de 15 (quinze) dias contados de sua intimação pelo oficial do competente Registro de Imóveis, mediante o pagamento das prestações vencidas e das que vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros e dos encargos contratuais e legais, sob pena de consolidação da propriedade em benefício do credor fiduciário.
Anterior ao advento da Lei n.º 13.465/2017 os Tribunais pátrios vinham relativizando a questão do prazo concedido para a purgação da mora e possibilitando a regularização do débito até a assinatura do auto de arrematação, especialmente com base no art. 34 do Decreto Lei 70/66:
Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação.
Ainda, tal aplicação encontrava amparo na antiga redação do art. 39 da própria Lei n.º 9.514/97 que, de forma genérica, possibilitava a aplicação dos artigos 29 ao 41 do referido Decreto, já que o legislador não havia especificado que os artigos mencionados se aplicariam, exclusivamente, aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, o que restou sanado pela alteração introduzida pela Lei n. 13.465/2017, vejamos:
Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) a saber:
II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado acerca da divergência jurisprudencial a respeito das modificações introduzidas pela Lei. 13.465/17, em especial quanto ao prazo final da prerrogativa da purgação da mora pelo devedor fiduciante, nos casos de garantia em alienação fiduciária, a fim de mitigar decisões conflitantes proferidas pelos Tribunais de todo o país.
A Lei n.º 13.465/17, introduziu o § 2º-B no art. 27 da Lei n.º 9.514/97, positivando em tal diploma normativo o direito de preferência assegurando ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão.
Conclui-se, assim, que, com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário.
Assim, a controvérsia acerca do prazo limite para a purgação da mora foi abrandada pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, antes da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/17, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n.º 70/66, impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento e, a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n.º 9.514/97.
Conclui-se, portanto, que o recente entendimento perpetrado pelo Superior Tribunal de Justiça se deu pelo fato de que os devedores procuram, ainda hoje, distorcer o instituto da alienação fiduciária induzindo os juízes em erro, posto que visam, mesmo após a consolidação da propriedade realizarem o pagamento somente das parcelas vencidas e não do débito como um todo, o que ocasiona diversos prejuízos ao credor fiduciário.