Por Manoela Natalia Barnack, advogada do setor de Contratos em Araúz Advogados
Em 30 de outubro de 2023 foi publicada a Lei 14.711/23, também conhecida como o “Novo Marco das Garantias”. Dentre as diversas alterações e inovações surgidas com esta lei, destacam-se a legalização do contrato de contragarantia, alterações do procedimento da alienação fiduciária e alterações sobre o instituto da hipoteca, principalmente pela possibilidade de execução extrajudicial da garantia.
Tendo em vista a criação da alienação fiduciária no Brasil, o instituto da hipoteca foi caindo em desuso e hoje em dia não é mais uma das melhores opções do mercado para garantir seu crédito e gerar boas condições de empréstimos e financiamentos.
Por esta razão, o direito mais uma vez se reinventou para acompanhar a sociedade, colocando a garantia hipotecária a par da alienação fiduciária, por meio da possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca, uma vez que a alienação fiduciária já encontrava esta possibilidade.
Neste artigo, abordaremos de forma sucinta alguns pontos da inovação, diferenciando um instituto do outro, uma vez que agora ambas possuem procedimentos muito similares. Ressalto que pela Nota Técnica 04/2023, o Registro de Imóveis do Brasil publicou orientações para realização dos novos atos registrais previstos na lei, além de um compilado sobre as alterações, a qual sugerimos a leitura.
Dito isso, em que pese, basicamente, seguir o mesmo procedimento da alienação fiduciária, temos que o primeiro ponto para execução extrajudicial da hipoteca é que este procedimento deve estar previsto no instrumento da garantia. Ou seja, por ora, não será possível executar extrajudicialmente as hipotecas já registradas.
Outra diferença é quanto ao lance mínimo do 2º leilão: enquanto a regra geral da hipoteca é de que, se houver lance menor do que a dívida e maior que 50% do valor avaliado no imóvel, é opção do credor a sua venda ou adjudicação; a alienação fiduciária só segue este procedimento se não for imóvel residencial. Assim, imóveis residenciais alienados fiduciariamente devem ter como lance mínimo o valor da dívida, não sendo admitido menor valor.
Ocorrendo a venda do imóvel em leilão e havendo saldo remanescente (valor da venda maior do que o valor da dívida), o credor terá o prazo de 15 dias, se tratando de hipoteca, e 05 dias, se tratando de alienação fiduciária, para realizar o pagamento do que sobejar.
Sobre a obrigatoriedade do leilão, esta é imprescindível para alienação fiduciária, mas não necessariamente à hipoteca, uma vez que pode o credor desistir antes do 1º ou 2º leilão, por meio da venda direta, por exemplo (art. 9º, §9º, II da Lei Federal nº 14.711/23).
O último ponto que abordaremos aqui é a natureza do crédito que, em verdade, não mudou. Enquanto a alienação fiduciária não se sujeita à recuperação empresarial ou falência do devedor (artigo 49, §3º da Lei 11.101/2005), eis que a propriedade do imóvel recai sobre o credor, o mesmo não ocorre com a hipoteca que, em que pese possuir preferência, não é oponível aos créditos trabalhistas de até 150 salários-mínimos.
Sendo assim, temos evidente semelhanças de institutos ainda, e relevante mudança no procedimento geral de suas execuções extrajudiciais, em que pese aqui termos mencionado apenas suas diferenças de modo a não alongar o estudo. As mudanças pontuais poderão, assim, ser abordadas em novo artigo.