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O Marco Legal das Garantias de Empréstimos é Aprovado Pela Câmara de Deputados

Por Paulo Nalin e Isabel Nazari, coordenador e advogada do setor de Direto Internacional em Arauz Advogados


No início da semana passada (03/10/2023), a Câmara dos Deputados aprovou as emendas ao Projeto de Lei 4.188/21, chamado de Marco de Garantias de Empréstimos, cuja proposta será encaminhada para sanção presidencial.


Realizadas pelo Senado, as emendas reformularam as regras sobre a garantia real dada em empréstimos, com alterações voltadas à negociação extrajudicial a fim de promover a recuperação de crédito por cartórios, de modo a tornar menos custosas as operações de crédito no Brasil.


Quanto as alterações aprovadas, tem-se a vantajosa contratação de cartórios com a finalidade de cobrança de débitos, tendo em vista que os emolumentos que se originarem das diligências ficarão a encargo do devedor sobre o valor efetivamente quitado.


As medidas para recuperação de crédito permitem que o credor realize as propostas de desconto através dos próprios tabelionatos de protesto, o que facilitará o procedimento de cobrança, reduzindo os custos de operação e por consequência ampliando o acesso ao crédito.


A proposta aprovada prevê a negociação extrajudicial através de carta simples, correio eletrônico ou até aplicativo de mensagens como o WhatsApp, em que o cartorário encaminhará a proposta ao devedor, que por sua vez terá o prazo de 30 dias para aceitar o acordo sob o risco de o comunicado ser convertido em indicação para protesto.


Uma das previsões aprovadas estabelece o incentivo à renegociação com a possibilidade de o tabelião promover as medidas necessárias para a quitação do débito. Nestes casos, o devedor ficará encarregado ao pagamento dos custos de emolumentos referentes ao registro do protesto ou do cancelamento.


Outra novidade é a possibilidade de garantir uma segunda dívida por imóvel alienado anteriormente em compra com o instrumento da alienação em titularidade do credor do financiamento imobiliário.


Nesta hipótese, a eficácia da garantia ficará condicionada ao cancelamento da primeira dívida. As alienações anteriores terão preferência em face das posteriores na hipótese de a garantia ser efetivamente executada. Com a venda do imóvel, a garantia do credor posterior terá como base o preço obtido, assim como haverá o cancelamento das averbações das alienações.


A alteração prevê que o credor que arcar com toda a dívida do devedor, ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária dada em garantia. Há previsão de vencimento antecipado da integralidade da dívida caso haja inadimplemento de uma das parcelas, incluindo as que se referem à segunda alienação fiduciária.


Ainda, o devedor poderá contrair novas dívidas com o credor da primeira alienação, respeitando o limite de sobra de garantia da primeira operação. Todavia, essa previsão se aplicará somente para o Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito (ESC), ou na hipótese de se tratar de instituição integrante do mesmo sistema de crédito da credora original.


Caso o imóvel dado em garantia seja leiloado, se a operação de crédito for de financiamento de compra ou construção de imóvel residencial, o débito será considerado quitado mesmo diante da insuficiência do valor arrecadado para arcar com a totalidade da dívida.


Por fim, há a previsão do chamado Agente da Garantia, que irá atuar em nome próprio com o intuito de providenciar o que for necessário para a execução extrajudicial com o registro de gravame do bem, gerenciamento dos bens e execução da garantia, sendo possível a atuação em ações judiciais embasadas no crédito garantido.


Em suma, serão medidas voltadas à redução da taxa de juros no mercado nacional, com diminuição dos custos de crédito, viabilizando transações cada vez mais eficientes.


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