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Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros e a Nova Lei do Agro

Por Guilherme Garcia Basso, Advogado em Arauz & Advogados


A aquisição de imóveis rurais por estrangeiros é um fenômeno que chama a atenção, principalmente em regiões africanas e latino-americanas. Muito se deve pela expectativa de crescimento populacional e aumento de preços dos alimentos. A elevação generalizada de preços agrícolas impacta de forma negativa na segurança alimentar e pode comprometer principalmente o crescimento a longo prazo dos países importadores de alimentos.


A aquisição é uma maneira de minimizar os efeitos negativos de novas crises no preço de alimentos, garantindo um acesso privilegiado à produção e ao mesmo tempo mantendo o crescimento econômico[1].


No Brasil, a aquisição de terras por estrangeiros teve expansão em 2008, em razão da grave crise econômica que atingiu grande parte dos países do mundo. O aumento do fluxo de aquisição de propriedades rurais levou a Advocacia Geral da União (AGU) a definir, no ano de 2010, nova interpretação da legislação vigente, com o escopo de limitar o acesso de estrangeiros à propriedade fundiária nacional.


Inicialmente, a Lei nº 5.709/1971 estabeleceu em seu art. 1º que apenas o estrangeiro residente no país e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar aqui é que podem adquirir o imóvel nas condições impostas. Às pessoas físicas, o limite da área adquirida é de 50 Módulos de Exploração Indefinida, em área contínua ou descontínua, com exceção a imóveis com área não superior a 3 módulos, em que a aquisição é livre, porém, “ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei”. Às pessoas jurídicas, estabelecido que somente é possível a compra dos imóveis rurais que são destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais. Os projetos devem ser previamente submetidos e aprovados ao Ministério da Agricultura, ouvindo-se, ainda, o órgão federal competente na respectiva área.


No entanto, o maior debate gira em torno da definição de quem sofreria as restrições da legislação. Em outras palavras, quem se enquadra como estrangeiro, quando pessoa jurídica, para fins do diploma legal.


Nos termos do art. 1º, § 1º da Lei nº 5.709/1971, passaram a se sujeitar todas as empresas que apresentassem a maioria do seu capital em mãos estrangeiras, ainda que constituídas e existentes em conformidade com o Direito brasileiro.


Para neutralizar as oscilações nas interpretações, a AGU fixou entendimento de que as pessoas jurídicas brasileiras “da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior” também se submetem aos ditames da lei, equiparando-se ao estrangeiro residente no Brasil e à pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no país.


Sobre o tema, é imperioso destacar que tais limitações recaíram exclusivamente sobre a transferência direta da propriedade plena. Portanto, permitida a constituição de garantias aos estrangeiros. Somente seria possível a constituição de garantia hipotecária sobre imóvel rural, não se permitindo, por exemplo, a hipótese de alienação fiduciária.


Porém, com a nova da Lei do Agro, inúmeras alterações positivas surgiram ao mercado, incluindo a aquisição de terras por estrangeiros através de mecanismos indiretos de consolidação de propriedade (Arts. 51 e 52 do diploma).


As hipóteses para tal são (i) aquelas que houver garantia real sobre quaisquer imóveis rurais, como os casos de alienação fiduciária, antes barrados pela legislação; e (ii) em havendo negociação prévia em curso, a consolidação seja necessária pela liquidação do débito, tanto por dação em pagamento, quanto por intermédio de excussão do bem em razão de garantia real.


Pelo fato de os investidores estrangeiros não mais ficarem limitados às garantias hipotecárias, mas sim possuem livre acesso à propriedade fiduciária, a tendência é de que o mercado de financiamento do Agronegócio se torne cada vez mais competitivo.


De início, os produtores rurais conseguem tomar mais opções de créditos oferecendo em garantia seus imóveis rurais. Em contrapartida, os financiadores estrangeiros conseguem garantir suas obrigações, consolidando a propriedade de tais imóveis (aquisição indireta).


Referidas operações geram impacto na economia, pois ocorre maior injeção de dinheiro, o que acarreta uma dinâmica de capitalização, reduzindo as tão elevadas taxas de juros no país.


Com o estabelecimento de um ambiente menos hostil e mais previsível, projeta-se que a entrada de capital estrangeiro na economia brasileira se desenvolva cada vez mais.


Em conclusão, é natural o desenvolvimento geral do agronegócio. À medida em que são possibilitados mais créditos aos produtores, a capacidade produtiva aumenta e todas as atividades relacionadas à produção da mesma maneira se desenvolvem, o que é visto com ótimos olhos, considerando os tempos de recursos escassos, agravados pela pandemia da COVID-19.

[1] LEHAVI, A. Land Law in the age of globalization and land grabbing, p.3.

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