Por Manoela Natalia Barnack, advogada do Setor de Direito Cível em Araúz Advogados.
A Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991) prevê em seu art. 51, a possibilidade de renovação das locações não residenciais, desde que preenchidos os pressupostos lá estabelecidos[1], com o fim de proteger a atividade empresarial exercida. Devem ser demonstrados, para tanto, o cumprimento dos requisitos constantes no art. 71[2], da mesma Lei, como, por exemplo, o exato cumprimento do contrato a ser renovado, consistente no pagamento dos locativos em dia e obediência a todas as cláusulas do contrato.
Em sede de defesa, pode o Locador contestar a ação, pugnando pela não renovação, desde que não vislumbre o cumprimento dos requisitos dos artigos supracitados e, além de outras condições, caso a proposta de renovação não atenda ao valor locativo real do imóvel, ou seja, caso seja apurado que o valor oferecido não corresponde ao valor de mercado atual da locação. Esta é a lição que nos traz o inciso II, do art. 72, da Lei de Locações.
Dito isso, resta claro que a Lei não veda a cumulação do pedido de renovação, com um pedido de revisão do valor do aluguel, tal como previsto no art. 68 e seguintes, também da Lei de Locações, seguindo o lá disposto, desde que não conflite com o procedimento da própria ação renovatória.
Cumulando-se o pedido, ou seja, pretendendo-se renovar a locação e diminuir o valor do aluguel, deve o interessado cumprir os requisitos de ambas as ações – renovatória e revisional.
Para redução do valor da locação, portanto, a parte deve comprovar, por meio de perícia técnica, que o valor da locação não corresponde mais ao valor de mercado por severa diminuição, o que pode ocorrer por diversos fatores: desde construção de um novo edifício, mudança na lei de zoneamento, ou mesmo por queda no setor imobiliário.
O que não deve ser confundido, vejam, é a redução do valor de mercado do imóvel, com o “caso fortuito ou força maior”, que se popularizou com a pandemia.
A situação de caso fortuito ou força maior, prevista no art. 393, do Código Civil, sem adentrar na sua fundamentação legal e doutrinária aqui nessa exposição, deve ser utilizada, em uma sucinta análise, para casos pontuais e imprevistos.
Tal situação encontraria respaldo em um pedido de inexigibilidade de aluguel (podendo ser total ou parcial), que se difere do pedido de revisão.
Tomando-se como exemplo a pandemia gerada pela Covid-19, esta poderia enquadrar-se como caso fortuito ou força maior, onde se justificaria (possivelmente) uma inexigibilidade temporária do pagamento do aluguel. Mas não necessariamente justificaria o pedido de revisão do valor do aluguel até o final da locação, eis que o valor de mercado do aluguel pode não ter sido alterado.
Inclusive, o que se tem visto no período pandêmico é um “salto” no mercado imobiliário, em que os imóveis tiveram significativa valoração, tanto para compra e venda, como para locação.
Assim, há de se ter muita cautela com o ajuizamento de ação com pedidos corretos em caso de redução do valor da locação, a depender da fundamentação e comprovação do respectivo pedido, para que se consiga alcançar o que de fato é almejado pela parte.
[1] Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. [2] Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.